在古城西安城墙根下的安居坊，有一所古朴雅致的大宅院。宅院的主人刘即墨的父亲解放前开了一家名叫“雅砚斋”的老店，经营的文房四宝闻名全西北。“文革”后，刘即墨遭到批斗，刘家宅院也被强行瓜分。
“文革 ”结束后，刘家宅院也被退还给了刘即墨。女儿刘玉洁也和同学李铁、徐浩、小顺子等人全都回了城。
回了城后的徐浩和玉洁考上了大学。李铁受徐浩之托向自己同样也深受的玉洁表达爱意，他认为徐浩是大学生比自己有前途，因此忍痛割爱。而玉洁却表示自己爱的是李铁，李铁受人之托，忠人之事，宁可自己痛苦也不敢接受玉洁。
刘即墨因为一对儿女玉洁、玉虎同时考上大学，高兴之余中风去世。刘母也因此病了。为了让儿女去上学，决定卖房。玉洁宁可放弃上大学，不愿卖房。为了照顾生病的母亲卖血为生。李铁得知辞职当个体户挣钱为刘母治病，供玉虎上学。
徐浩毕业后为了玉洁回到西安工作。并娶了玉洁。玉洁生下一个有先天疾病的女儿后丧失了生育能力。徐浩对玉洁渐生不满，并有了外遇。事发后，徐浩不告而别，远走南方。李铁总是义无返顾地帮助玉洁，照顾玉洁的女儿希希，在玉虎要卖掉祖宅而把玉洁送上法院时出面出钱买下老房，并把房产过到了希希的名下。当玉洁终于决定与杳无音信的徐浩离婚，再嫁李铁时，徐浩突然归来，向玉洁表示忏悔。李铁再次与玉洁的爱情擦肩而过。
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老房子导演以自身的传统美学功底，对电影的写实艺术特性也有精深的理解和把握，他特别擅以生动的细节描绘人物的内心活动，并调动电影的各种艺术元素为塑造人物服务。
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